부동산경매와 담보대출

안녕하세요 ^^

스마트옥션 이대표입니다.

최근 하루가 멀다하고 오르는 전세가로 인해

전세 임차인들의 고민이 늘고 있습니다.

전세 가격이 예전에 비해 많이 올랐을뿐만 아니라

그 마저도 구하기가 어려워지고있는 상황입니다.

그렇다보니 대출 설정이 많이된 주택에 전세로 입주하는 경우도 많습니다.

이런 주택의 경우 소유자가 대출금을 제때 갚지 못하여 경매로 넘어가게되면 

보증금을 회수하는것도 어려운상황이 생기게 됩니다.

또는 2년동안의 전세 계약이 만기되어 보증금을 반환받아

이사를 가야 하는상황에 보증금을 돌려 받지 못하고

다른 세입자가 들어오지 않아 곤경에 처해지기도 합니다.

임대차 계약은 동등한 위치에서 거래가 진행되긴 하지만,

상대적으로 건물을 임대해서 사는 사람은 약자가 될 수 밖에 없습니다.

어쩔수 없이 계약이 종료되어 보증금을 받아야 할때 다른 세입자가 들어와야

보증금을 줄수 있다거나 시간이 걸린다고 하는말에 따르게됩니다.

하지만 이는 건물주의 개인사정이기에 정당하지 않은 요구입니다.

오늘은 보증금반환 청구소송에 대해서 한번 알아보겠습니다.

보증금은 그 단위가 큰편이기도 하고 이 보증금을 통해

다른집을 구하거나 필요한 용도에 쓰이는 일이 많아

빠른 시일내에 회수를 진행하는것이 좋습니다.

보증금 반환청구소송은 임대 계약서 사본을 증거자료로 첨부하여,

소장을 작성 채권자 주소지 관할법원에 신청할수 있습니다.

이때 법원에 약간의 인지대와 송달료를 납부 하셔야 하며,

판결이 나면 이 과정에서 지출된 비용까지 합하여 금액 청구가 가능합니다.

보증금을 돌려받기전 급히 이사를 가야 한다면 법원에 임차권등기신청을 먼저 하셔야합니다.

이 신청을 해놓으시면 점유를 하고있지않더라도 대항력과 우선변제권을 유지할수 있으므로

보증금을 돌려받는데 유리합니다.

임차권등기신청 없이 이사를 간 후 주소까지 바꿔버리면 보증금을 받아내는데에

어려움이 생기므로 주의하셔야합니다.

임차 보증금의 반환을 청구하기 위해서는 계약이 해지또는 종료되어야합니다.

주택임대차보호법상 임대차 기간은 2년입니다.

따라서 계약이 끝나기 1개월전까치 임대인에게 해지통보를 해야합니다.

구두, 전화로 통보하는경우 근거자료가 없어 분쟁이 발생될수있기에

내용증명을 통해 통보하는것이 좋습니다.

만약 임대차 계약이 묵시적 갱신이 된 경우 임대차 기간은 

다시 2년간 연장되었지만 임차인은 언제든지 임대인에게

해지통보를 할 수 있습니다.

다만 임대차 해지 통보후 3개월이 지난후 효력이 발생합니다.

그럼 보증금반환 청구소송 진행절차를 한번 알아보겠습니다.

1. 임차권등기 신청 

(해당주소지 관할법원)

2. 보증금반환청구소송 소장접수 

(임대인 주소지 관할법원)

3. 소장부본 송달 및 답변서제출

4. 준비서면 재판출석

5. 판결문

이런 과정에 소요되는 시간은 적어도 6~8개월 가량 소요되므로

가능하면 빨리 소송을 진행하는것이 좋습니다.

원고승 판결이 나게되면,

계약 만료의 날부터 판결을 받기전 날까지

연 5%, 판결을 받은 날부터 다 갚는날까지의 연 15% 지연 이자를 청구할수 있습니다.

판결문과 집행권원을 가지고 해당 부동산에 강제경매를 신청할 수 있고,

보증금이 전액 배당되지 않아 손실이 발생하는 경우 소유자의 다른재산에도

압류, 경매를 신청 할 수 있습니다.

오늘은 보증금반환 청구소송에 대해 알아보았습니다.

보증금을 돌려받는데 있어서 중요한것은 빠른법적 절차를

진행하여야 한다는것 잊지마시고 위 내용을 잘 참고하셔서

소중한 내 보증금을 잘 지키시기 바랍니다.

감사합니다.