[법원 경매유의점] 숙박시설 숙박업소 모텔등 경매 낙찰시 유의점은? [스마트옥션]

숙박시설 숙박업소 모텔등 경매 낙찰시 유의점은?

 

안녕하세요 스마트옥션입니다.

오늘은 숙박시설 및 숙박업소 , 모텔 등 입찰참여 및

낙찰시 유의점이 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

임대차관계 및 소유관계등

일반적인 권리분석은 같습니다.

 

하지만 내부의 가구 및 집기 등은 낙찰자의 소유가 아닙니다.

그 내부 집기 등의 소유가 누구인지 잘 확인하셔야하하며,

영업허가 및 사업자등록이 누구의 명의로 되어있는지까지 잘 분석하셔야합니다.

 

저의 실전경험을 토대로 설명드리도록 하겠습니다.

 

 

작년 9월에 낙찰받은 경상북도 구미시 인의동에 위치한 모텔입니다.

본 건물은 특이하게 지하층과 지상층이 구분등기로 되어있었기에

한 사건번호의 1번과 2번물건으로 구분되어 경매가 진행되었습니다.

 

낙찰은 1번과 2번물건 성공적으로 낙찰받았습니다.

 

낙찰도 중요하지만,

경매의 꽃은 명도입니다.

명심하시기바랍니다.

 

대략적인 물건의 현황입니다.

1996년 준공된 건물로서 한번의 인테리어 공사가 진행되었다고 판단되며,

승강기 1대 소재하는등, 대략 26개의 객실이 있는것으로 확인됩니다.

위치는 구미시 인동 유흥가 밀집 지역으로서 유동인구는 어느정도 있어보입니다.

자 그럼 임차인분석 해보도록 하겠습니다.

숙박시설 부분의 임차인은3명으로 확인됩니다.

 

주거용 505호와 208호는 점포전부를 임차중인 전세권등기자로부터

임차한것으로 확인됩니다.

일단은 금액이 소액이니.. 일부 주택임대차 최우선변제 받아갈것으로 보이니 넘어가고

점포전부를 사용중인 임차인은 보증금이 무려 270,000,000원이나 됩니다.

월세는 무려 4,300,000만원..

 

그럼 등기부현황을 한번 보도록 하겠습니다.

대구은행의 채권액이 상당합니다.

2003년 당시 12억원정도 저당설정이되었으며,

현재 대구은행에서 청구하는금액만해도 8억원이 넘어갑니다.

 

전세권설정이 되어있으나 배당은 1원도 받아가지못할 상황이되버렸습니다.

그리고 유익비로 금 18,000,000원에 대한 우선상환을 청구하고있네요.

 

한가지 참고사항으로 말씀드리자면

전세권설정자도 입찰에 참여를 하였으며,

차순위를 하였습니다.

입찰장에서 만나뵈었기에 연락처는 미리 받아놓은 상황이였으며,

 

잔금납부를 하고나서 명도협의관련하여 접촉을 시도했습니다.

해당부동산 인근 커피숍에서 만나서 이야기도 나누었습니다.

 

보증금 2억7천만원을 날려야될판이니 하소연을 많이 하시더라구요.

그리고 서울의 법무법인 사무실의 국장님이란 분께서 같이 오셨더라구요.

 

내용을 듣고보니 전세권설정자는 남편, 사업자등록자는 부인으로 확인되었습니다.

 

아, 그리고 주거용부분의 임차인들은 전부 가상임차인으로 확인되었구요 ~

 

이사비용으로 1억원을 요구 하시더라구요..

 

이날은 하소연 들어주고 패스 했습니다 ^^

 

한 두통씩 전화연락으로 명도 협의를 시도하였으나 매번 실패하였으며,

사업자등록을 본인명의로 하신 부인께서는 남편분과 상의를 다시 해보라고 하시더라구요,

마침 남편분께선 대구에서 숙박시설을 하나더 운영하고 계셔서 그쪽으로 찾아뵈었습니다.

 

두번째 시도 입니다.

이날은 이사비용으로 5천만원을 요구하셨습니다.

 

저희도 영업허가증을 승계받아야 일을 수월하게 풀어나갈수있기에

임차인쪽에서 요구하는 유익비 부분 18,000,000원 정도 생각하고있었습니다.

 

하지만 너무나도 어처구니 없는 대답에 저희도 소리를 고래고래 지르며

강제집행을 하겠으며 등기된날로부터 월세청구 하겠다로 통보후 철수하였습니다.

실제 월세는 5백5십만원인것도 확인되었기에..

 

그리고 잔금납부와 동시에 진행하였던 인도명령신청 결정문을 들고 강제집행신청

예납금까지 납부하였습니다.

 

이래 저래 일이 복잡해지는가 싶더니

첫 명도 협의날 같이 나오신 국장님께서 저희쪽으로 연락을 하셨더라구요,

 법조계에 계신분이라 어느정도 협의가 되었으며,

다시 날짜를 맞추어 재 협상을 하기로 하였습니다.

 

그리고 해당일 해당 부동산에서 만나뵈었으며,

서로 양보하여 유익비 청구 수준의 명도 협의금으로

 

영업허가증 승계 및 내부 집기 시설 등 모든부분을 승계 받기로 하였습니다.

그리고 서비스로 주차장부분도 토지주와 잘 협의해주시기로하셨으며,

현재 직원까지 승계하는 조건으로 승계를 받았습니다.

 

이렇게 공증 서류를 받은후 임차인과의 명도는 끝이 났습니다.

 

하지만 이게 끝이 아니였습니다.

 

건물주가 연락이 오더라구요 ~~

 

어떻게서든 한푼이라도 더 뜯어보려고 꼼수를 부리기 시작했습니다..

 

직접 만나기로 하고 이야기를 들어보니 주차장으로 사용하고있는 토지의 담벼락 및

휀스 등은 자신의 소유이므로 철거하겠다는것입니다.

 

고물로 팔겠다나 뭐라나....

쉽게 이해하실수 있도록 사진 첨부 해드립니다.

듣고 보니 건물주의 말이 틀린건 없습니다.

고물로 팔면 한 2백만원 나온다고 주장하네요...

이야기 잘해서 백만원 으로 협의보았습니다 ^^;

생각지도 못한 꽁돈이 나가는바람에.. 조금 쓰리더라구요.

이렇게 모든 명도는 끝이 났으며,

9월 23일 낙찰받아 12월초 정상 영업을 할수있게되었습니다.

 

현재는 올 리모델링으로 100프로 다른 이미지로 영업중입니다 ^^

 

상대 정화구역도 걸린 지역이였기에

영업허가증은 필수로 승계를 받아야 합니다.

(직권말소가 안됩니다 신규 허가도 힘듭니다..;ㅎㅎ)

 

모텔 및 숙박시설등을 경매로 생각하시는분들께서는

 

잘 참고 하시어 손해보시는일이 없으시도록 !! 하시기 바랍니다 ^^

 

이상입니다.