부동산경매와 담보대출

안녕하세요 스마트옥션입니다.

즐거운 연휴 보내셨나요?^^

전 오늘 순천 출장이있었는데 급하게 취소되는바람에 여유롭게

한주를 시작하고있네요 ~ ㅎㅎ

오늘은 법원경매에서 분묘기지권에대해 설명드리겠습니다.

분묘기지권이란?

토지소유자가 아니면서 일정한 토지위에 조상의 묘를 둔 자가 그 토지에 묘를

계속 둘 수 있는 권리로 지상권과 비슷한 관습법상의 권리입니다.

분묘를 수호하고 본제사하는 목적을 달성하는데 필요한 범위 내에서

다른 사람의 토지를 사용할수 있는 권리로 당사자 사이에 특별한 사정이 없는 한

그 분묘가 존속하는 동안에는 계속 유지됩니다.

연고자가 없는 무연고 분묘이거나 분묘기지권이 없는 분묘인 경우에는 관할 특별자치도 시.군.구청장에게

개장허가를 신청해서 허가를 받은 후 분묘에 매장된 시체 또는 유골을 개장할 수 있습니다.

분묘기지권이 무엇인가에 대해 한번 설명드려보았습니다.

다음으로 분묘기지권의 성립요건에 대해 한번 알아보겠습니다.

분묘기지권은 제가 다음 설명하는 세가지경우중

어느 한가지에 해당하여야 합니다.

1. 토지소유자의 승낙을 얻어 그 토지에 분묘를 설치한경우.

2. 토지 소유자의 승낙을 받지 않았더라도 분묘를 설치하고 20년 동안 토지를 점유한경우.

3. 자기 소유의 토지에 분묘를 설치한자가 그 분묘를 이장한다는 별도의

특약이 없이 토지만을 타인에게 처분 한 경우입니다.

그렇다면, 경매를 통해 토지를 매수하는사람 입장에서 이러한 분묘기지권이

존재하는 경우 해결방법은 없을까요?

꼭 그렇지는 않습니다.

물론 분묘가 있는경우 매수하지 않는 경우가 더 좋은 경우들이 있지만,

어느정도 지식과 정보를 가지고계신다면 해결이 가능할수도 있습니다.

우선 위에서 말씀드린 성립요건을 충족하여 정당한 분묘기지권이 성립하는지를 살펴보아야 합니다.

또한 판례에 따르면 분묘기지권 성립을 위해서는 분묘의 존재를 인식할 수 있는 봉분과 같은

형태를 갖추고있어야 합니다. (대법원 91다 18040 판결)

분묘가있는 임야나 농지를 경매받을경우 최초 저당권설정일자와 분묘설치일자중 어느것이 빠른가에 대해 달라집니다.

설정전에대해 이야기해보면 분묘기지권이 소멸되지 않기에 임의로 분묘를 이장이나 개장할수 없으며,

합의에 의해서만 가능한데, 사실상 큰 돈을 요구할수있기에 조심하여야 할 사항입니다.

분묘설치일자가 늦을경우에는 연고묘와 무연고묘로 나누어지는데요,

연고가있는 묘의경우 이장을 요구할수있지만 임의적으로 개장하거나 이장할수는 없습니다.

만약 적법한 적차 없이 개장하거나 이장하게되면 형법 제 160조 분묘발굴죄에 해당하여 5년이하의 징역에 처해질수있습니다.

명심할 것은 분묘기지권이 성립하는 묘지는 물론이고 분묘기지권이 성립하지 않는 묘지까지도

낙찰자가 임의로 처리할 수는 없다는것입니다.

아울러 타인 소유 토지에 무단 설치된 묘지는 소유자의 개장 요구에 응해야 하지만,

그 묘지가 무단설치된 묘지라고 입증해야 하는 책임은 전적으로 낙찰자에게 있습니다.

무연고묘로 확인될 경우 2개 이상의 일간신문에 한달간격으로 2회이상 공고한 후

개장허가를 받고 이장하면 됩니다.

부동산 경매에서 목적 부동산의 가치를 낮추는 요소 중 하나가 분묘기지권입니다.

분묘기지권으로 인한 권리 제한의 위험으로 저렴하게 토지를 취득한 소유자가 경우에 따라서는

분묘기지권 소멸청구의 법리에 힘입어 큰 이익을 볼수도 있음을 의미합니다.

오늘은 법원경매에서 분묘기지권에대해 설명해보았습니다.

위 내용을 바탕으로 법원경매에서 특수권리인 분묘기지권을 지혜롭게 잘해결해나가시길 바랍니다.

감사합니다.